Mob研究院 / 2021年中国互联网租房行业洞察报告

2021年中国互联网租房行业洞察报告

冰火两重天,政策鼓励与监管并重
2021-05-20 3415 下载数 758
行业分析

Mob研究院分析师观点:

1、 市场规模破1万亿,用户规模近九千万

2021年互联网租房用户规模逼近9000万,市场规模突破1万亿。在置业成本高企的推动下,租房市场需求稳定在较高水平,并且集中在流动人口汇聚的大中型城市

2、大浪淘沙沉者为金,风卷残云胜者为王

历经十余年发展,互联网租房行业从拓荒转向精耕,剑走偏锋或强于一时,“资金+资源+运营”占优者才可屹立不倒

3、 细分市场各有不同,八仙过海各显神通

综合租房占据主流地位,且巨头迎来上市潮,安居客与贝壳争锋;长租公寓仍处初期阶段,频发爆雷置其于风口浪尖;短租平台一度沉寂,巨头爱彼迎上市或为行业拐点

4、打造产业生态链,积极破圈求发展

租房平台大部分存在盈利模式单一问题,拓宽盈利渠道方可持续成长。企业尝试延伸产业链,将租房扩展至生活圈、社交圈、金融圈,突破租房本身圈层,增加盈利点

 

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一、研究范围:线上长租+线上短租

本报告互联网租房研究范围包含线上长租和线上短租,长租以月为单位租赁,短租以天为单位租赁

 

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二、行业现状:上演“冰火两重天”

互联网租房市场一方面深受资本青睐,迎来上市潮;另一方面深陷问题旋涡,爆雷、亏损事件频发

 

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三、发展历程:行业迈向洗牌期,大浪淘沙剩者为王

历经十年,互联网租房迈入洗牌期,长租公寓问题频发,市场管制趋严,未来精细化运营为制胜关键

 

 

四、政策导向:由鼓励发展向加强行业规范并重倾斜

2015年开始,我国开始大力支持租房市场,通过加大租赁用地供给、税收优惠、金融支持等方式培育市场,但随着长租公寓爆雷事件的频发,政府政策趋严,以监管为主

 

 

五、用户规模:趋于稳定,九千万大关尚待突破

互联网租房用户规模近九千万,2021年春节后跳槽期迎来租房小高峰

 

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六、市场规模:稳步增长,2020年突破1万亿大关

受疫情影响,2020年互联网租房市场规模增速回调,但依旧突破万亿大关

 

 

七、产业链:趋于成熟,增值服务为新增长点

除去租赁业务外,部分平台如长租公寓发展增值服务如统一装修、贷款、维修、保洁等

 

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八、运营模式:三大模式各有优劣,C2C模式巨头扎堆

C2C模式易扩张,但房源真实性与服务质量难控;C2B2C模式同样易扩张,但线下运营成本较高;B2C模式装修运营成本低,但资金投入大,回本周期长,不易扩张

 

 

九、竞争格局:综合租房平台夺魁,安居客占据龙头地位

综合租房平台凭借C2C模式+多业务板块吸纳大量用户,疫情下仍稳步增长;长租公寓用户基数相对较低,未来发展应注重垂直深耕;民宿短租用户基数大,但消费呈周期性

 

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十、竞争格局:长租公寓与综合租房用户争夺最激烈

由于租房场景均主要为长租,综合租房平台与长租公寓用户重合率最高;长租公寓和民宿短租用户重合率低于12%

 

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一、综合租房平台玩法PK:交易平台 or 流量平台?

综合租房平台运营模式基本为C2C,该模式下有两种玩法,以安居客为代表的流量平台玩法和以贝壳找房为代表的交易平台玩法

 

 

二、发展历程:贝壳厚积薄发,后来者居上

两家平台背后均实力雄厚,贝壳源自链家,安居客得58同城撑腰;贝壳依靠链家多年深耕根基,后来者居上,安居客中途上市折戟,在贝壳上市后紧追

 

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三、业绩表现:安居客营收不及贝壳1/8,在线营销营收占比超96%

整体贝壳收入远高于安居客,贝壳收入多元,净利润率于2020年首年回正;安居客收入来源为在线营销服务,净利润率更胜一筹,但随着营销成本的上升,净利润率趋于下降,未来需考虑新增长点

 

 

四、贝壳模式:行业标准制定者,三大要素构筑企业护城河

贝壳以真房源塑造品牌口碑,首创ACN经纪人合作网络提升行业效率,建立标准化体系加强团队管控

 

 

五、安居客模式:成也萧何,败也萧何

安居客做好平台服务者达到合作共赢,但其盈利模式决定其难以把控房源真实性,未来或通过平台转型寻找新的盈利增长点

 

 

六、用户规模:安居客占据龙头,贝壳紧追其后

两者用户规模均保持稳定增长,安居客用户规模领先贝壳,但贝壳紧追其后,未来有被赶超的风险

 

 

七、用户表现:安居客与贝壳将近1/3用户重叠

安居客与贝壳存在一定竞争关系,安居客用户粘性高于贝壳

 

 

八、地域分布:安居客与贝壳城市略有错位

安居客与贝壳均高度集中高能级城市,竞争上略有错位,安居客对二线以下城市更具吸引力,贝壳更注重高能级城市

 

 

九、综合租房典型平台研究小结

 

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一、长租公寓处于灰暗期,但蛋糕仍在

近年“爆雷”成为长租公寓热词,长租公寓处于灰暗期;但基于租房消费升级,而长租公寓和普通住宅租赁相比,具备装修更好、配套更齐全、服务品质更高等优势,市场对长租公寓的需求仍在

 

 

二、长租公寓模式选择:重若泰山 or 轻若鸿毛?

长租公寓主要分为C2B2C模式和B2C模式,两种模式均面临盈利难题,如何应对成为企业必修课

 

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三、自如的“避雷针“:“基因”优势+后天努力

自如背靠链家这一大树,具有先天的房源与融资优势,此外自如通过拓宽业务板块,增加收益渠道,并在2021年首推业主委托出租新模式——“增益租”以降低投入成本和市场风险

 

 

四、自如的“新机遇”:行业洗牌或将助力自如扩张

蛋壳公寓2020年11月爆雷后,自如作为长租公寓领头羊用户规模增速有所提升,或因部分租客由蛋壳转向自如

 

 

五、龙湖冠寓的“经营法宝”:融资优势+精益运营

受租赁政策利好和土拍自持比例趋增等因素影响,诸多房企以B2C模式切入长租公寓市场。以龙湖为代表,凭借房企资金优势和精细化运营管理,欲在长租公寓市场占领一席之地

 

 

六、龙湖冠寓的“优势”:用户粘性显著高于自如

龙湖冠寓主要为集中式公寓,更易营造社区氛围,用户粘性显著高于自如

 

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七、长租公寓典型平台研究小结

 

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一、市场一度沉寂后或迎新转机

借力共享经济东风,民宿短租在2015年-2017年迎来繁荣期,随着迟迟未盈利叠加疫情影响,2019年-2020年上半年进入静默期,而2020年底国际巨头爱彼迎的上市或为行业转机信号

 

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二、就地过年促就民宿短租热度小高峰

2020年1月疫情爆发以来,2020年上半年民宿短租用户规模下滑,随着疫情得以控制,下半年有所回温,“就地过年”推动民宿短租热度上升

 

 

三、途家与爱彼迎是民宿短租赛道第一梯队

爱彼迎是以国外市场为主的国际民宿短租巨头,途家被称为中国版“爱彼迎”,以国内市场为主,随着爱彼迎在中国市场布局深入,未来两者竞争或将加剧

 

 

四、盈利和规范是爱彼迎与途家共同面对的难题

盈利渠道单一和行业缺乏规范阻碍民宿短租发展,未来企业乃至整个行业的发展在于如何突破障碍

 

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五、爱彼迎发展历程:漫漫本土化之路

爱彼迎遵行全球化旅游服务战略,本土化进程缓慢,2015年官宣进入中国,通过推出中文品牌名、故事功能等推动中国市场布局,取得初步成效,但在中国仍处初步阶段

 

 

六、爱彼迎核心竞争力:强品牌+高性价比+社区粘性

爱彼迎是共享住宿行业鼻祖,注重品牌塑造,实现自身引流;个性化兼具高性价比赢得消费者芳心;构建信用体系,加强运营构建用户社区粘性

 

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七、途家发展历程:资本垂青,全力扩张

凭借大量资本支持,途家通过收并购扩大市场份额、获取精准流量入口,成为国内民宿第一巨头,未来可能成为国内第一个上市的民宿短租企业

 

 

八、途家核心竞争力:并购扩张,线上引流

线下以自营房源起家,控制品质,线上背靠携程引流,借力并购进行扩张,外部建立行业标准

 

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九、客群画像PK:爱彼迎得年轻人青睐,途家得家庭人群垂青

两者均注重高能级城市的企业白领,爱彼迎更受价格敏感的学生群体青睐,途家则更受家庭人群垂青

 

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十、民宿短租典型平台研究小结

 

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一、发展趋势:由居住空间转向生活空间

房价高企助推租客租房时间延长,租房成为一种生活方式,租客对租房衍生产品或服务需求提升

 

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二、发展趋势:打造产业生态链,积极破圈求发展

以租赁为触点和接口,满足从租赁出发的万千需求,打造产业生态链,延伸至生活、社交、金融圈层

 

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三、发展趋势:深耕一线,拓展强二线

一线外地常住人口数量庞大,仍为兵家必争之地,随着强二线城市经济的发展与人才引进政策的吸引,强二线城市正在成为新的主战场

 

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